房东：“我只是想收回自己的房子，怎么变得这么麻烦？”

租户：“我交了三个月租金押金，结果还被赶走了？”

这些真实发生在英国的房东和租客对话，正是促成英格兰《租客权利法案》诞生的重要原因。

这部全新的英国英格兰法律重新定义了“谁说了算”房东不再能随意发出“无理由驱逐”租户也不必担心被突然赶出家门这是让双方的关系更透明、更可持续。

接下来这份“懒人包”英国星岸置业将用最通俗的语言带您逐条看懂新法案。

01 废除“无过错驱逐”房东驱逐租客需有理有据

在英格兰，房东不能再凭借“无须说明理由”的第21条（Section 21）来驱逐租客。以后要收房必须依据明确的合法理由（如租客欠租、房东出售房屋、房东或其家庭成员自住等）。

也就是，房东若要收房，要先确定法律中允许的收房理由（grounds for possession），并按程序（如发出正确通知、提供搬离期、可能需诉诸法院）操作。

给房东的建议：

请立即核查您的租约条款，清晰记录租客入住日期、合同起止、租金付款记录，为将来可能需要“合法理由收房”做好准备。

02 固定期租约转为滚动租约默认租期一直持续下去

以后租房，不再是“一年一签、到期自动结束”，而是变成“租期一直持续下去，谁想结束就提前通知对方”。

“固定期租约”（Fixed-term tenancy）是过去常见的租约形式（现在不可行了），比如“签一年”“签两年”。到期后，如果双方不续签，合同就自动结束。

“滚动租约”（Periodic tenancy）是“没有固定结束日期”的租约，只要租客继续交租、房东不提出合法理由结束，租约就会一直有效。

新规采用滚动租约：

在《租客权利法案》（Renters’ Rights Act 2025）里，英格兰将统一采用滚动租约模式：

租客和房东都可以在任何时候结束租约，但必须提前发出通知。

租客一般需要提前2个月通知房东；房东若要结束租约，则必须有“合法理由”（比如卖房、自住、租客欠租等）并遵守规定的通知期。

03 一年内租金涨幅限制租客可反对不合理市场涨租

法案要求，房东在一个租赁周期中（每12个月）只能进行一次租金调整，且涨幅应接近市场水平。租客如果认为涨幅不合理或旨在逼迁，可申请评估或仲裁。

给房东的建议：

建议您建立“租金可比市场分析”记录，定期检查本地类似房源租金，将涨租幅度控制在合理范围，同时在合同中注明涨租机制。

也可以咨询英国星岸置业给您制定最可行的租金建议。

04 禁止要求多月房租预付允许预付最多一个月租金

新法案明确，房东或中介不得在租约签订前或入住前要求租客一次性预付多月租金（超一个月）作为条件。

给房东的建议：

应立即停止要求“预付6-12 个月租金”的做法，合同中改为允许预付最多一个月租金，并可附加担保机制（如担保人或租赁保证保险）以保障风险。

05 租客有权提出养宠物房东不得无理拒绝

法案规定租客可申请在租赁房屋中饲养宠物，房东不得无合理理由拒绝。

房东可以设定合理条件（如宠物保险、损坏赔偿条款）。特别是房东可要求合理的宠物保险以覆盖潜在损坏。

租客 G 希望带一只小型狗入住。房东合同中写了“严禁任何宠物”条款。按新规，G 可向房东提出宠物申请，若房东没有提供合理理由（如房屋结构严重不适合宠物），拒绝可能被视为不合理。

给房东的建议：

建议您在合同中改为“宠物须经房东批准，租客须提供宠物保险并负有损坏赔偿责任”，并制定“宠物附加条款”模板，既保护房屋也提升租客满意度。

06 “带娃”“领福利”也可租房东不可“歧视”租客

法案明文禁止房东或者中介仅凭租客“有儿童”或“领取福利（No DSS，如福利租金补贴）”就拒绝其租房申请。

例如，家庭 H 有一个小孩，向房东申请租房，但被拒，因为房东声明“不租有孩子家庭”。新规下，这样的拒租属于歧视，有可能被投诉。

给房东的建议：

建议审查你的租赁广告及申请筛选标准，移除“无儿童”“No DSS（福利租客）”等条款，并改为“按资质公平评估申请人”，避免法律风险。

07 禁止租金竞价不可rent bidding

法案禁止房东或中介在出租过程中“邀请、鼓励或接受高于广告租金的出价”，以防止“竞价租房”的不公平做法。

房源广告写“£1,300/月”，但在看房时中介告知两名看房者“谁出 £1,500 /月就拿房”，这种竞价行为在新规下将被禁止。

给房东的建议：

建议您在广告中明确“asking rent £X”，并在租赁流程中不设竞价机制，确保所有申请人按相同标准提交，租金谈判透明且可记录。

可交给英国星岸置业进行全方位招租广告投放，精准寻找最优质客户，并完全符合新规定。

08 私营租赁房须达到标准需要符合“体面住房标准”

该法案强化私营租赁房屋须满足基本居住质量标准，即“体面住房标准”（Decent Homes Standard）。

例如：充足供暖、安全结构、无严重霉菌/潮湿、报警设备、适宜居住设施。

给房东的建议：

建议您进行房屋体检，包括供暖系统、漏水/潮湿情况、烟/一氧化碳报警器、安全设施等。记录维修历史，建立“合规维修档案”，为未来审查或纠纷作准备。

09 房东/房源须登记建立租赁纠纷专员制度

法案要求建立全国性的“私人租赁部门（PRS）房东与房源数据库”，房东须登记其房源，提升透明与执法效率。

同时设立“租赁纠纷申诉专员（Ombudsman）”机制，为租客/房东提供法院外纠纷解决途径。纠纷优先走申诉专员，降成本也更可预期。

给房东的建议：

建议您尽早与物业管理公司或中介确认是否已纳入登记流程；准备好房源资料、房东身份、合同模板、维修记录等，以便将来登记或审查。建立租客-房东沟通档案，有利于展现合规经营。

具体请联系英国星岸置业，我们会全程协助您完成这部分的登记。

10 对留学生的关键影响星岸置业全面整理

预付租金（Advance rent）

法案框架中规定：房东原则上不得要求租客预付多月房租（超一个月）作为入住条件。

留学生传统上因缺少英国内担保人，常被要求一次付 6 或 12 个月租金。

新规将这一方式限制，对留学生来说可减轻一次性大额负担，但也可能令部分房东更加谨慎，导致留学生租房比较困难。

学生宿舍 / 专用学生公寓的豁免

法案为 PBSA（purpose-built student accommodation）设立豁免：符合条件的 PBSA 可继续使用固定学年合同、固定期租约，不完全被新“滚动租约”制度覆盖。

对于留学生来说，在 PBSA 里签学年合约的模式可能依然可用，从而保持“学期-学年一签”的习惯。但如果是普通私人房屋（非 PBSA），则将受新法覆盖，合同结构可能改变。

租约终止方式与通知期

对于普通私人租赁（非豁免房源），法案框架指出租客可在租期内“任意理由”提出搬出，只要给予通知（通常为两个月）。

留学生若需提前搬出（如学期结束、交换项目提前、回国等），有更大灵活性。但也意味着房源提供方／房东可能会更谨慎签约。

房东驱逐学生／租赁结束的理由

学生租赁市场中新增“Ground 4A”这一理由：房东可在特定条件下基于“将该房屋租给下一学年一组全日制学生”而收回房屋。

留学生所在的房屋（尤其是 HMO 型、多人合租房屋）可能会遇房东根据此理由要求在学年结束离开。但该理由适用条件较严格。

11 留学生特别操作清单星岸置业整理的Checklist

确认房源类型：

是否为 PBSA／学生专用公寓或普通私人租屋。若为 PBSA，合同可能为固定学年；若为普通社会出租房，则受新法影响更大。

检查合同条款：

预付租金金额、租约期（固定或滚动）、提前通知期限、租金涨幅条款、押金保护。

入住前房屋状态：

拍照记录暖气、墙壁、霉菌、报警器、安全入口等。

提前了解退租／提前搬出情况：

如果课程结束或回国，合同允许提前通知（如两个月）更灵活。

保留文档与沟通记录：

付租记录、合同、房东／中介邮件或聊天记录。若出现房东违规或驱逐问题，可作为证据。

遇到多月预付的情况：

若遇“房东要求多月预付”或“高额担保人”条款，应咨询或要求替换为一种可接受模式。

签合同前再检查：

如果合同签在新学年中，要确认新法哪些条款已生效，哪些处于过渡期，以免误解权利或义务。

12 新规的具体生效日期房东驱逐租客需有理有据

2025-10-27

该法案已于 2025 年10 月27 日获得御准（Royal Assent）成为法律。

2025-12-27

法案包括授予地方住房当局新权力，如在出租房屋中进入、查看房东记录、要求披露房源／房东资料、查处违法行为。该机制在 12 月27 日启动。

2026 年（预估）

核心租赁关系变更（如取消固定期、结束第 21 条、滚动租约）可能全面生效。精确生效日仍待政府公告。

给房东和租户的建议：

新法已落地，市场正变革。懂规则的人，才能赢在变化中。星岸置业认为房东不需要过多的担忧新法，我们作为本地持牌中介，会协助房东给租客提供更好的居住体验，及时服务，提供附加价值等，是未来中介和房东们的方向。

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